[리뷰]공인중개사 창업이냐 취업이냐 그것이 문제로다 !! 공인중개사 자격증을 따면 뭐하나?

공인중개사 자격증이 있다면 창업을 해야 할까요

안전하게 취업을 해야할까요...

이도 저도 아니면 그냥 장농에 넣어둘까요.

국내 저명한 부동산중개업 전문가 박성훤 교수의 말을 들어보도록 하겠습니다.

밑져야 본전이니 한번 보도록하겠습니다.

감사합니다.

Q : 공인중개사가 하는 일이 뭐에요?

A : 공인중개사는 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선을 하고, 즉 계약이 체결되도록 도와주는 행위를 하고, 중개가 완성된 때, 즉 거래당사자간에 계약이 체결된 때에는 그 대가로 중개보수를 받는 직업입니다.

Q : 저는 공인중개사시험에 합격을 했는데요, 취업을 하는 게 좋을까요? 창업을 하는 게 좋을까요?

A : 많은 분들이 고민하는 질문인데요..

저는 개인적으로 창업을 하는 것이 좋다고 생각합니다. 

왜냐하면, 창업을 해야 부를 이룰 수 있는 기회가 오거든요.. 

취업을 하면 안정적인 수입은 확보할 수 있지만, 부를 축척하기는 어렵습니다.

그러므로 창업을 권장하고 있는 편입니다.

Q : 공인중개사 수입은 어느 정도 되나요?

A : 개업하신 공인중개사님들 마다 다르지만

1년 10억을 넘게 버는 공인중개사님도 있고,

100만원도 못 벌어서 폐업하시는 분들도 많이 있습니다. 

1년 동안에 창업했다가 폐업한 공인중개사가 1년에 15,000명 정도 된다고 해요, 우리나라 현재 공인중개사 사무소가 8만개에서 10만개 정도임을 감안하면 폐업률이 꽤 높죠? 

이렇게 공인중개사 사무소는 과밀업종에 해당됩니다. 그러므로

창업을 할 때에는 미리 철저히 준비를 한 후에 해서 창업을 해야만 성공할 수 있습니다.

Q : 창업비용은 얼마나 있어야 할까요?

A : 창업을 할까? 취업을 할까? 

공인중개사 자격증을 가지고 있는 사람들 중에서 제일 많이 망설이는 이유가 창업비용 때문이죠.. 그리고 중개실무를 전혀 해보지 않았다는 막연한 두려움 때문일 것이고요.

저는 개인적으로 창업비용이 없어도 공동으로라도 창업을 하라고 권유하는 편입니다.

그렇지만 창업비용이 소규모일 때에는 사무소를 운영할 때 많은 어려움이 따릅니다.

그래서 창업을 할 때에는 창업비용과 예비자금을 충분히 가지고 창업을 하시는 것이 좋습니다.

창업비용은 지역에 따라 다르겠지만 평균적으로 3천만 원에서 5천만 원 정도 필요하다고 보시면 됩니다.

다만, 너무 소비용 창업, 소호사무실 창업에 대해서는 저는 권하지 않는 편입니다.

Q : 무엇을 대상으로 중개업을 하는 것이 좋을까요?

A : 중개대상물은 다양하게 있습니다.

그러므로 본인이 중개를 제일 잘 할 수 있는 중개시장에서 시작하는 것이 좋습니다. 

많은 사람들이 자기가 잘 아는 동네에서 시작하라고 하는데요. 같은 의미입니다.

다시 말하면 중개대상물의 종류에 따라서 내가 제일 잘할 수 있는 중개시장을 선택하시면 됩니다. 

즉 자신의 과거 영업 또는 장사경험 또는 직업 등을 고려해서 정하시면 더욱 좋겠죠?

중개대상물의 종류에 즉 중개시장은 

아파트(오피스텔 등)분양권 거래시장, 아파트 거래 시장, 단독·다세대 등 주택거래 시장, 원룸(오피스텔 등) 주택 임대차 시장, 상가건물 임대차 시장, 공장임대차 시장, 토지 거래 시장, 재개발·재건축 시장, 건물/빌딩 매매시장, 약국, 노래방, 당구장 등 전문영업 시장 등이 있습니다.

Q : 사무실을 차리려면 무엇을 제일 먼저 준비해야 하나요?

A : 공인중개사 사무소를 창업하려면

 1. 먼저 자신이 어떤 물건을 주 중개대상물로 할 것인지를 정해야 합니다.

 2. 그리고 부동산계약서를 완벽하게 작성하는 방법을 배워야 합니다.

   부동산계약서작성법은 제가 진행하고 있는 ‘부동산계약서 작성실습과정’을 마스터 하면 대한민국에서 최고의 실력자가 될 수 있습니다.

  3. 내가 중개하는 중개대상물에 적용되는 관련법규와 중개실무를 배워야 합니다. 

  예를 들어 재개발 시장에서 중개업을 하려면 재개발 재건축 등 정비사업에 관한 내용을 먼저 배워야 합니다.

 4. 중개와 가장 밀접한 양도소득세 등 부동산 실무세법을 배워야 합니다.

 5. 경매, 공매에 관한 부분도 미리 공부하는 것이 좋습니다.

 6. 그리고 창업을 한 후 중개업을 하시면서 필요한 부분에 대한 보충을 해나가시면 됩니다.

Q : 어디에서 사무실을 차려야 할까요?  - 공인중개사 사무소 장소를 정하는 위치기준

A : 공인중개사는 중개보수를 먹고 사는 직업입니다.

따라서 중개보수를 많이 받을 수 있는 지역이어야 합니다.

중개보수를 많이 받으려면 계약을 많이 해야 합니다. 

계약을 많이 하려면 물건이 많아야 되고 손님이 많아야 됩니다.

따라서 공인중개사 사무소 위치를 정할 때에는 다음 사항을 체크해야 합니다.

1. 물건을 많이 확보할 수 있는 장소여야 합니다.

2. 물건이 가격이 비교적 높게 형성되어 있으면 더욱 좋습니다

3. 거래빈도가 높을수록 더욱 좋습니다.

Q : 여기에 어때요?  공인중개사 사무소를 결정하는 기준

A : 많은 분들이 제일 궁금해서 물어보는 질문이죠. 사무소 계약을 할 건물을 정해 놓고 여기서 해도 좋겠냐고 물어보는 데요.

사실 공인중개사 사무소를 차린다는 것은 엄밀하게 이야기 하면 창업을 하는 것입니다.

그러므로 창업을 할 때에는 매우 신중하게 결정을 해야 합니다.

그 중의 하나가 창업 장소를 결정하기 전에 반드시 해야 하는 수익/비용 분석입니다.

수익비용분석이란 총수입에서 총비용을 뺀 후 수익여부에 따라서 결정하는 것인데요.

공인중개사사무소 수익비용분석에서

수익은 공인중개사 사무소를 운영하면서 얻을 수 있는 총수입이고,

비용은 공인중개사 사무소를 운영하면서 고정적으로 들어가는 고정비용과 변동비용의 합계(즉, 임대료, 공과금, 인건비 등)입니다.

분석하는 방법은

{[(해당 시장에서 주로 거래되는 부동산의 가격 × 거래 수 × 중개보수요율 = 중개보수 수입) ÷ 해당 지역 공인중개사 사무소의 수] - 운영비용}

인입니다.

총수익에서 운영비용을 공제하여 남으면 창업을 해도 되고, 부족하면 창업을 해서는 안 됩니다.

다만 직장생활을 하는 것과 비교를 하는 것이 더욱더 정확합니다.

Q : 중개하는 방법 대해서 간단하게 알려주세요?

A : 중개는 개인 간 계약이 체결되도록 도와주는 행위라고 했죠.

그래서 다음과 같은 순서로 진행이 됩니다.

1. 매도(임대)의뢰인으로부터 매도(임대)의뢰를 받게 됩니다.

2. 의뢰 물건에 대해서 권리관계, 점유관계, 물건 또는 권리의 하자 등을 조사 확인합니다.

3. 의뢰 물건을 광고를 합니다.

4. 매수(임차)인에 대해서 물건에 대한 상태, 권리관계, 점유관계 등을 확인 설명합니다.

5. 매도(임대)인과 매수(임차)인 사이에 거래 조건 등에 대해서 합의가 이뤄지도록 알선을 합니다.

6. 거래조건에 대한 합의가 성사되면, 그것을 기초로 계약서를 작성하고, 확인·설명서를 작성합니다.

7. 계약당사자가 계약의 내용대로 이행을 완료하면 계약관계는 목적달성으로 소멸하게 됩니다.